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公积金买房,竟是武汉楼市好大一根“鸡肋”

2019-02-18 13:36 来源:武汉买房

一收一放中间,每年沉淀大几十亿资金,拿去投资收益率极低的标的,这波操作简直666。

我们数据说话,截止2018年12月31日,武汉住房公积金个人贷款率82.61%。

这是个什么概念呢?低于全国平均水平。

呵呵,武汉楼市全国数一数二的火爆,这样的公积金个贷率,在下无比佩服。这跟公积金在强制缴存+全方位限制使用上付出的努力,密不可分。

哦,还有极低贷款额度上限的贡献。

去年,武汉终于下调公积金缴存比例,下限从8%降到5%。

但哥觉得还不够。

既然对买房的帮助完全是杯水车薪,不如更彻底给企业减负,或者让大家提取更方便一点,刺激下消费。

现在的公积金,与其说是住房公积金,还不如说是养老金、失业金的补充。

很多人就等着退休或者跳槽,把公积金一取了之。

01

我们先来看市民林女士的故事。

这是一个真实又无奈的经历。(转述自武汉晚报)

2003年,她在武昌买了一套100平方米的住房,总价19万元。

凑齐15万元现金,因不想借钱,就用公积金贷款4万元。

两年后贷款金额已还清。

2009年,林女士想改善住房条件,于是又购买面积130平方米的第二套房。

在手头现金拼凑得差不多的情况下,再次用公积金贷款10万元。

去年,林女士想二换一“一步到位”,还想用公积金贷款。

结果,悲剧了。

自己不仅不能办公积金贷款买房,也不能提取公积金来付房款,只能等退休后再提取了。

林女士疑惑了:之前买房时办理的公积金贷款金额都很小,自己的公积金账户明明还有大几十万元啊,怎么现在既不能贷款,又不能提取了呢?

这个时候,武汉公积金中心专家语重心长的说——

随着国家宏观调控政策的出台,武汉已经“认房认公积金贷”。

这位女士及配偶已购买过两次住房,并使用过2次住房公积金住房贷款,无论市房管局房查系统显示住房是否为零,无论贷款是否已结清,武汉公积金中心都不再受理其贷款申请。

这个解释很莫名其妙是不是?

林女士缴纳的公积金,到底属于谁?

林女士这么多年,交的钱多,还是用的钱多?

这个政策,对林女士而言,非常不公平。

我们的父辈中,就有很多林女士这样的人。

2003年之前就买了房,然后又没什么投资意识,不再买房,也买不起房,后来就发现账户里几十万,根本动不了。

在武汉企事业单位40多岁的人,也普遍面临类似情况。

而他们正是上有老下有小的年纪,到处都需要用钱。

公积金账户10万多的资金,却动弹不得。

这笔钱到哪里去了呢?

公积金中心正拿着去投资低收益债券,或者建保障房。

公积金虽然缴存额不多,但也是一笔资金。

现实却是公积金不仅提取难,贷款有限制,而且收益率变态低。

有数据显示,中国当年缴存的个人住房公积金存款年利率0.35%,上年结转的个人住房公积金存款年利率1.1%。

绝对低于通货膨胀率,放余额宝都比你们拿去投资划算。

对我们来说,如果不使用,公积金就相当于是在快速贬值。

02

好,这个时候有人会说,公积金贷款是互惠互利的,你的钱正帮助别人买房,未来,人家也会帮助你。

我们还是用数字说话。

武汉公积金中心公布——

2018年上半年实缴单位数24092户,同比增长11.78%;实缴职工人数197.26万人,同比增长6.48%;新增公积金归集额184.53亿元(含6月30日年度结息14.50亿元),同比增长15.05%。截止2018年6月30日全市累计归集住房公积金总额2254.90亿元,归集余额1037.93亿元。

数据很多,大家记住一个就够了,去年上半年公积金收了184.53亿元,同比增长15%。

同期,公积金贷款情况如何呢?

2018年上半年新增发放个人贷款10,357户、金额42.88亿元,发放户数和金额同比分别下降53.5%和49.61%。

相比缴存的增长,贷款户数和金额“腰斩”。

再请注意一点,同期收回个人贷款本金50.67亿元。

去年上半年,我们公积金提取多少钱?

115.02亿元,同比增长11.48%。

好,大家把缴存的钱,加上收回的本金,然后减去新增贷款+提取,看一看差额有多少?

多出来的几十亿资金,干嘛用了呢?

依然是存银行,或者投资永远跑不赢通胀的债券,也有可能用于保障房建设。

也就是说,虽然公积金是帮助一些人买房。

去年上半年,大概有1万多人,通过公积金贷款买房了。

注意,这里面还包括二手房

半年1万多人受益公积金贷款,如果对比去年全年武汉20万套+的新房成交量,公积金对于自持武汉职工买房基本上就是“杯水车薪”。

原因非常简单,公积金的低效还不是最大弊端,最大的弊端是上限额度太低,远不能支撑刚需贷款,在买房这件事上,他鸡肋属性暴露无遗!

03

前年和去年,舆论成功把公积金使用膈应的锅,甩给开发商,甩给银行。

好,我们下面看下,公积金在支持刚需购房上的功效。

今年初,武汉公积金中心发布消息,因为个贷率超80%,所以贷款上限是70万(首套房)。

按照武汉现在的均价,随随便便买套房子,250万左右,不过分吧?

首付3成,贷款就是175万。

公积金算你顶着上限贷,70万,依然需要银行负担大头,105万。

那么现在问题来了。

本来就是人家银行解决了购房人的大问题,出了大头,凭啥得跟着你公积金节奏走?

人家7天审批完成的事儿,凭啥等你30天?

你本来就是搭个边边而已,怎么总想着什么都要话事呢?

在现代商业社会,没听说过出小钱说大话,还能办大事的。

这就是哥说公积金鸡肋的核心原因。

住房公积金制度出现的基础,是带着社会互助的公共属性。

也就是我们常常说的,救急不救穷。

问题是,现在的房价面前,我们每个人都显得很“穷”。

你指望公积金救穷,提高贷款上限,他不具备这个能力。

所以在新的时代,他就显得越来越尬。

不能增加公积金贷款上限,尤其是提高投资收益率,公积金只会越来越鸡肋。

04

所以呢,在这种情况下,除非公积金中心的投资水平有质的飞跃,甚至超过大部分投资基金,否则还不如继续下调缴存比例。

去年上半年,武汉公积金新开户单位2379户,其中1805户为城镇私营企业和其他城镇企业,占新开户单位数的三分之二以上。

私营企业现在经营困难,大家都知道,你还强制缴纳公积金,用也不好用,也没什么用,不如干脆继续下调甚至不交。

给企业减负做点实际工作,不好吗?

另外一个,放开提取限制。

现在很多年轻人,面对高房价是比较绝望的,每个月千把块钱交着,房子是买不起的,钱又用不上,毫无任何实际意义,还不如让他消费。

为武汉吸引年轻人做点实际贡献,不好吗?

还有那些中年人,上有老下有小,没有买房打算,一套房凑合住,公积金怎么办?

买车,小孩上学,老人医疗费,应该都可以用。

为扩大内需做点实际贡献,不好吗?

无论哪条途径,都比你存银行吃利差有意义。

靠行政命令存活,这个利差一吃就是十几年,现在绑着全社会的利益,还要陪你玩多久呢?

05

你把自己的资源交给别人打理,效率不见得有你高,但是没有办法,这就是制度设计。

我们能做的,是尽可能弥补损失。

对公积金,我们有个天大的误解,便宜。(贷款利率低)

我们经常犯一个错误,用单一维度评判一件事。

北大毕业生买不起房,就是房地产有问题。

贷款,我们只考察利率高低,利率最低的就是最好的。谁要是买房没用公积金贷款,感觉都是吃了天大的亏。

实际上,贷款,要从额度、年限甚至谈判因素多方面考虑。

我们经常算商业贷款,贷款20年利息翻倍,哇!划不来划不来。

一点钱都被银行赚走了,所以你总是指望提前还款。

在金融投资界大概有句话,一笔无期限贷款,相当于白送。

啥意思呢?

20年贷款利息翻番,借100万还200万,看起来很吓人而已。

如果贷款期限100年、甚至500年呢,借100万还2000万,你借不借?

当然借啊!30年之后,谁知道2000万相当于现在多少钱啊!

在通膨之下,问题核心不是那点蝇头小利的静态计算利息,而是月供尽可能最小化。

所以这个思路下,你再审视公积金贷款,就不划算。

贷款20年全周期来看,商贷的利息支出的确是要比公积金贷款高很多,但是这个利息并不是一次性支付。

货币不断贬值,越到后面,多支出的利息折算成现值的金额就越小。

多支出的利息,并没有你现在算得那么多。

另一方面,很少有人会把房子一直持有到贷款全部还清的那一天,时间过长,杠杆率就太低,大部分人都提前置换了。

因此,商贷多支出的利息其实也就只有持有周期里面,每月不过几百块钱月供。

好,现在你因为公积金利率低,就想多凑首付,但是公积金认房认贷非常严格,使用一次会占用贷票。

尤其对于二手房,公积金对房源年限比较严格。

更少的贷款年限,意味着月供可能比银行还高。

所以公积金看似利率低,但这个便宜被年限吞噬,月供可能反而比银行高。

更重要的是谈判筹码。

组合贷款的付款条件,对开发商和房东的议价能力最弱,尤其在二手房,支付方式往往会导致几万甚至10万的价格差。

前面说了,摊薄后的利息支出并不高,为了几十万公积金贷款,影响10万房款优惠,更不划算。

所以,公积金比较好的打开方式,是冲月供,每月划扣。

这差不多是让公积金最像你的钱的一种方式。

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