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武汉这个区新房将断供 进入存量房淘房最佳期

2018-10-29 10:12 来源:亿房网综合

最近,楼市向我们透露了两个信号:

1、多地房贷首现松动:利率微降 放款加速

房贷利率走势在10月有所转向。据悉,近期,北京、广州、杭州、佛山等房地产热门城市出现部分银行下调房贷利率的现象。这是去年以来首次多城同时出现房贷利率下调。部分业内人士表示,房贷利率上升空间或已经触顶,甚至将进入下行周期。

然而,目前多地开始出现房贷利率松动的迹象,但21世纪经济报道提及,四大超一线城市中,除广州、北京外,深圳、上海的房贷利率仍保持平稳,暂未有下调迹象。但额度充足,放款时间加快,是较为普遍的趋势。

2、9月10大城市二手房成交量环比下降15%

10月22日,数据显示,9月份北京、杭州、无锡等分居一二三线阵营的10大代表城市二手房成交量整体下滑15%。9月份,受监测的10个城市二手房成交量为5:2万套,环比下降15%,同比下降11%。观察10城二手房成交情况,近3个月成交量呈现持续低迷态势。

那么,武汉的情况怎么样呢?

今年武汉楼市全然没有“银十”的光辉,除了少数区域的几个红盘外,整体成交一片冷静。在房贷利率方面,也没有明显的浮动。

而二手房方面,武汉每个板块展现出的状态也截然不同,有的板块神情自若,有的在偷偷擦汗。那么,当前楼市下行,哪些区域是可以淘好房的潜力板块呢?我们不妨盘点近两年武汉主城区的土地供应以及库存情况,看哪些区域土地“弹尽粮绝”后,新房即将断供,进入存量房淘房最佳时机。

南湖之后的后湖

说到二手房潜力区域,最重要的一环就是考量区域二手房价格。那么,一个区域新房和二手房差价代表着什么?一个区域倘若新房价格高过次新房,且幅度很大,区域内的二手房就会成为抢手货,新房会沦落到抬轿或陪衬的地步;而若次新房价格高过新房,也就是我们所说的一二手房倒挂,这时买新房就更为合适,更具有投资价值与潜力。

一个区域供求失衡,是影响区域房价的重要因素之一。

从房价来看,2011年,后湖发展进入快车道,楼市逐渐升温,房价从2012年的7500元/㎡左右,涨到了9800元/㎡左右,在2013年和2014年,后湖房价几乎一年涨一千,成为武汉涨幅最快的区域。

后湖,此前在我们印象中属于新盘数量较多的板块。而且很多人觉得后湖有风险,新房那么多,二手房还好么?


后湖的二手房,今年2月底的时候,确实经过了小幅度下调,但基本上是一套10来万的小幅度。进入3月份,这个“小动作”又消失了。

下一个后湖是哪里?

从2017年-2018年上半年武汉土地供应数据来看,东西湖吴家山新城共计供地5宗,总净用地面积20.75万方。目前已开发共计4宗,未开发1宗。后期东西湖吴家山新城板块或面临地块枯竭,新房供应紧张的局面。

东西湖新房


从上图可见,东西湖板块新房价格波动相当大。特别是9月份中建壹品澜湾的项目入市之后,片区新房均价大幅上升。

在2016-2017年里,吴家山板块先有文一、欧亚达、融创、中南等品牌房企进驻吴家山,后有华发、武汉地产布局吴家山四环。

吴家山老城区新房几乎零供应,主要以二手房为主,反而是四环边以及吴家山新城新房布局较为集中,从目前数据来看,除了泾河板块楼盘价格较低之外,其余板块房价均在12000-17000元/平米左右。

而吴家山新房与二手房差价对比来看,目前吴家山二手房远低于新房价格,后期新房供应量偏紧,此时入手该区域二手房的最佳时间。

东西湖二手房

现在除了限价的新房外,观望的情绪浓烈,不止购房者,开发商也不例外。武汉楼市应该会出现这边热那边冷的局面,此前鸡犬升天的现象应该是很难看到了,但是如后湖、南湖这样基本都是已入住的成熟小区,新房市场过度为二手房实为必然!而此时,一些新房供应紧张的区域,趁着二手房价还没开涨,便是入手好时机!


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