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高备案价vs低去化!雄楚大道沿线楼盘通病?

2017-12-29 16:30 来源:360中房网 作者:东呙先森

(360中房网报道)最近扒拉扒拉了一下雄楚大道沿线的楼盘,发现有一个共同特点:去化不理想!金地天悦万科主场以及万科金域学府,这些“难兄难弟”都去化一般,只有卓刀泉的保利大都会和立城福第勉强日光。理公馆号称日光,但房管局网站显示还有房源待售。目前雄楚大道沿线尚待开盘的,南湖九玺和城投瀚城璞岸,南湖九玺毛坯均价在27000元/㎡左右,估计不难买。

同为万科开发项目,万科主场与万科金域学府只有一街之隔,但是均价相差了近三千,销售情况却如出一辙。但与雄楚大道沿线以改善高端住宅的定位为主不同的是,万科主场主打的70年产权精装公寓

武昌二环边 紧邻雄楚大道

万科主场位于洪山区雄楚大道与桂元路交汇处,在地理位置上还是有一些优势的,紧挨着武昌二环,项目门口就是雄楚大道二环高架(及BRT),上高架二环往西经鹦鹉洲大桥就可以到汉阳汉口。周边以高校和老住宅区为主,北面是珞桂路,其隔着马路西面是武汉理工大学,东面就是华中师范大学。

万科主场区位

万科主场占地面积约2.6万方,建筑面积约17.7万方,其中住宅约7万方、商业约4.4万方,容积率4.46,绿化率30%,由3栋住宅楼及部分底商组成,总计989户,1226个地下车位,车位配比1:1.2,楼间距大约55米。

万科主场和万科金域华府为一街之隔,商业和交通配套相差无几,在此不做赘述,详情可参考:万科金域学府去化惨淡 为何雄楚大道新房难卖?

70年产权精装小户型  均价24000元/㎡

上周六(12月23日),万科主场加推2号楼,建面46、67、75、79、97平户型,均价24000元/平,含2000元/平米装修。笔者参观了样板间,质量比较一般,买来作为投资出租尚可。该项目预计2018年8月交房,为万科物业,物业费为3.9元/平·月。

目前雄楚大道沿线的在售楼盘,均以改善型为主,比如万科金域学府最小户型118平,保利大都会明年开盘最小户型也是140平,金地天悦最小户型为99平的三房。因此,万科主场成为雄楚大道周边唯一的小户型住宅,由于户型的局限性,以及周边无地铁,投资性价比高于自住。

尤其是笔者看中的46㎡的小户型,首付38万左右,买来投资抵抗手中货币贬值可以考虑。项目周边高校多,置业顾问介绍单间公寓租金近三千左右。但万科主场其他的户型硬伤较大,采光有问题的,朝西户型将面临着武汉夏天高温的考验。总体来说这就是个地段还不错,但自住舒适度很低的项目,价格相对周边来讲较低。

万科主场小户型

公寓摇身变住宅 万科接手“烂尾”楼

万科主场前身是菩提金街,传言由于开发商财务纠纷,资金链断,项目停滞并陷入烂尾疑云中。2016年9月万科收购普提金街,定名为万科主场,普提金街·K7地块曾是商业用地,也就是说前身是公寓项目,万科收购后把用地性质改成了70年产权的住宅。

万科作为行业领军企业之一,其开发的项目质量一直饱受好评,然而“烂尾复活”的“身世”,让购房者对于万科主场的品质表示怀疑。据置业顾问讲,万科主场的主体结构在万科接手之前就已经建好,后期以及装修是由万科来做的,建筑质量和品质如何暂时也不得而知,不过万科物业还是比较受认可的。

万科主场项目

同为二环旁地铁旁 汉阳武昌相差一万元

汉阳有个和万科主场很相似的项目,案名为万福国际广场。相似点有:同为小户型的70年产权住宅,区别在于万福国际广场为毛坯;同为二环旁,地理位置万科主场稍优于万福国际广场;均价均低于周边项目,价格上有优势;户型都不是很好;物业同为万科;

然而,价格上,万福国际广场毛坯均价为14000元/平(目前认筹中),与万科主场的24000元/平相差足足一万元;交通上,万福属于正地铁口,万科主场规划双地铁,距离1km,稍微有点远;配套上,万福自带幼儿园和商业,略胜一筹。笔者个人认为,万福国际广场的性价比总体来说是优于万科主场的,然而价格为何相差如此之多?

其实从武昌和汉阳的发展来看也就不难解释了,武昌属于发展起步早,二环旁的地块稀缺,地价高,万科主场周边项目价格高,俗话说”水涨船高“就是这么来的。而汉阳滨江,属于规划较好,但目前还是一个价值洼地,房价并未涨的特别厉害。

为什么雄楚大道沿线楼盘销售都如此不理想,跟自身项目的性价比有很大关系。各大项目自恃身价和地段,纷纷将楼盘均价推到一个高价位,然而在武汉楼市日渐冷却之下,高价位低性价比的雄楚大道未来又有几人能接盘呢?

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