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土著甩卖! 刚需接盘!武汉老破小该不该买?

2017-11-23 16:29 来源:360中房网

(360中房网报道)去年那一轮武汉房价飙升,将刚需逼向郊区。也有不少购房者坚守地段价值论,购入中心城区的老破小。有人说,如果房子不拆迁,买了老破小就剩一地鸡毛,也有人说,当房价上涨大幕退潮时,郊区的房子率先裸泳。谁会笑到最后?武汉市中心的老破小值不值得买?

新武汉人购入老破小 等待变身拆一代

小林终于拿到了新房的钥匙,说新房是因为是小林的首套房,其实就是典型的老破小。

一般来说,我们习惯了把主城区40-70平的老房子称呼老破小。印象中那些职工房、安置房之类的,年代久远,户型奇葩,没有电梯,没有物业管理,没有停车位、小区的周围环境比较差,就是老破小的典型代表。

作为老破小的接盘侠,小林自有一番道理。

首先,这套70平的老房位于武昌区民主路,属于二十五中宿舍房,虽说楼龄有20年,却是实打实的学区房。纵然居住环境差,不过学区赋予了该套房子鲜活的内涵。

其二,小林发现,位于民主路的二十五中宿舍正处于华中金融城版图之内。华中金融城包括中北路金融主轴及中北路、民主路、中山路、沙湖环湖路围合区域,定位为华中顶级金融服务中心。就在11月17日,华中金融城入围武汉第二批十大重点区块。小林预见,十年内,房子极有可能被拆迁。从新武汉人摇身一变“拆一代”,就靠这套房!

华中金融城

华中金融城版图

其实,购入这套房也是现实的需要。小林毕业后进入某事业单位工作已经满5年,攒下了大部分首付,买下这套房既可满足自住需求,又可盘活闲置的公积金,分享武汉城市发展的红利。特别地,二十五中宿舍离小林单位仅3站公交路程,一切都是那么完美。

基于以上种种,小林最终以17000元的单价,公积金、商贷结合的方式购入了这套70平老房。

武汉土著甩卖老破小 装点还建房

交易完毕后,从中介那里听说了原房主的想法后,小林再次陷入矛盾中。原来房主卖掉这套老房是为了装修手上数十套还建房。“难道老破小的价值还抵不过还建房?”

据中介转述原房主的话,这套老房户型较糟,周边环境破败,以家长整租陪读为主,不利于隔断分租,整体租金涨不起来。从投资来看,租金回报率并不高,还不如洪山区地铁口的还建小区。

另外,小东门作为老城区,区域内学校众多,拥有二十五中、武汉中学、湖北美术学院、粮道街小学、粮道街中学等一批名校。教育资源相当发达,与之相随的是拆迁的难度也较大,那么多学校该如何安置?

尤为尴尬的是,华中金融城核心区由民主路与中山路围合组成,位于民主路上的二十五中或与之擦身而过。

土著甩卖,刚需纠结接盘,武汉市中心的老破小是否真如烫手山芋?

中心区“老破小”被郊区新房碾压

在Yoyo看来,市区老房子的价格=土地的价格,而新区房子价格=地价+房子价格。对于老破小来说,房子本身通常是“一文不值”的,真正值钱的是土地,是否值得购入,就看土地价格是否拥有持续上涨的动力?

对于北上广这些一线城市,由于人口大量涌入,城市发展似摊大饼,向四周全面开花,同心圆正中的城市中心不会迁移。不论是老房子还是新房子,只跟地段有关,买到都会赚到。当然,不要贪大求全,一不小心变成文化遗产,就真的砸在手上了。

对于二三线城市,由于人口流入速度较缓慢,通常按照建立新区的模式,从点到面的开发。通常新区的建设至少需要10年以上时间,人们住在新中心的意愿一直都有,这样市中心处于迁移阶段。最新的市中心,价格最高;次新的市中心,价格较高;最老的市中心,反而价格最低。

比如曾经的光谷核心是鲁巷中心,如今光谷新中心随地铁东移,规划高大上的光谷新中心雏形初现。未来,光谷东的房价会超过关山大道,成为整个光谷价格制高点。这也是大家对光谷东趋之若鹜的根源。

今年武汉公布了长江新城、长江主轴、东湖绿心构成的亮点区块规划,这些区块正式步入发展快车道,取代数个原有的中心只是时间问题。随着市中心的迁移,原来市中心的老房子,很有可能会成为“贫民窟”般的存在。

另外,武汉的郊区城市化也越来越明显。地铁延伸线开工、永旺落地、三甲医院分院进驻、名校在郊区开分校....今年郊区的大事件不断。伴随着郊区配套不断完善,曾经的乡里地变身香饽饽,引发了购房大潮和投资热浪一浪接一浪。今年土拍市场异常热闹,百余家房企酣战盘龙城、蔡甸还未开拍已熔断的热点事件频发,进一步佐证了郊区的发展潜力。

未来,住在武汉的部分郊区和主城区,享受到的居住水平、资源配套和服务或将是差不多的。主城区的老破小也会将被郊区高大上的洋房碾压。

投资老破小先看学区 再看地段

在这种背景下,买武汉市中心的老破小就十分考察投资者的眼力。名校本部的学区房,即便是老破小也依然是抢手货,很多人愿意高价接手。Yoyo以为买老破小先看学区,再看地段,地段决定评估价,评估价决定拆迁打包。

去年首义路老破小,评估价11000元/平,房主卖12000元/平,不少有远见的投资客预料价格会上涨,便开始在附近收房。果不其然,今年周边地区拆迁打包18000元/平往上走。不论投资客手头的房拆或不拆,房价已然到这个高度,这是个远期收益。

按照武汉拆迁补偿规定,40平以下的老破小,且为被征收人唯一一套住房的,拆迁时按40平算,这完全是稳赚不赔。

比如,车站路拆迁户,旧房房屋建面8平米,基础拆迁费用1.2万/平,加上各种补贴,最终打包价1.8万元/平! 40平就是72万,还建的新房是福星惠誉红桥城,按照8800元/平购买,总价约77万!这样,拆迁户补开发商5万多,8平旧房就拆成了88平新房。就是这么神奇。

如果一不小心淘到有望拆迁的、面积小于40平的老破小,那就是一大幸事!不过前提是你本身无房。

回到小林的购房案例,Yoyo以为,如果这套二十五中宿舍即将拆迁,以武汉小东门的地段价值,市场价17000元左右,根据周边二手房的评估价加上20%的货币补偿,拆迁价格会破2万。那么小林应该说是赚到了。

如果该套房子近十年都没有拆迁计划,依仗学区的优势,小林还是有机会找到接盘侠,不过房龄超过20年的老房银行不予放贷,建议小林见好就收,现金为王,否则剩下来可能只有自住这条出路。

武汉刚需获取信息相对闭塞,对楼市的敏感度并不高,入市要结合切身需求,追随城市发展大势更有保障。

武汉买房

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