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武汉7月18日再推5宗地 诸多附加条款引人注意

2017-07-17 18:12 来源:360中房网

(360中房网报道)据武汉市国土资源和规划局公告显示,718日,武汉将网上和现场公开出让5宗土地,除一宗工业地块以外,其他均为住宅用地。其中,网上挂牌的两宗宅地位于不限购片区的汉南和新洲,现场拍卖的汉阳区宅地位于赫山路,作为限价安置房项目。

土拍信息图

再加上74日加推的8宗地,武汉年中的推地力度明显加大,为土地市场带来一大波供应。与此同时,武汉为了平抑地价,设置了限地价、限房价、竞自持以及“一次性报价有效区间”等多种条件,对开发商的资金实力和综合实力提出了更高要求。

土拍规则花样百出

汉南地块59号(P201759号)的规划总用地面积为77975.66平方米,容积率不得大于2.2。地块设置一次报价,起拍价16392万元,出让指导价为24587万,一次报价区间为2458832784万元。

根据资料显示,竞得人按规定签订《国有建设用地使用权出让合同》并付清全部土地出让价款后6个月内,由武汉市汉南区土地储备机构向竞得人移交土地。(即竞得P2016059号地块后最长6个月交地)

江夏地块60号(P201760号)的规划用地总面积为25385.83平方米,建筑面积控制在55848.83平方米以内。

根据竞买资料显示,地块内有约300平方米的建(构)筑物未拆除。建筑用地内按照停车场20%的比例规划配置新能源汽车充电设施。竞买人须在24个月内将不少于3700平方米的33套住房(其中120平方米以下户型14套,110平方米以下户型9套,100平方米住宅10套)以及500平方米配套商业建筑面积,按4300元每平方米的市场评估价格分别销售给江夏区纸坊街和纸坊街城关村。

新洲地块61号(P201761号)的规划用地面积为51715.83平方米,其中净用地面积42645.19平方米(幼儿园用地面积2700平方米),总计容建筑面积约119407平方米。起始价1.62亿元起。

根据竞买资料显示,该地块应按《武汉市海绵城市规划设计导则》进行规划设计和建设:地块内应配套不低于6 班规模幼儿园,用地面积不少于2700平方米,建筑面积不少于1900平方米,且配建的幼儿园,建成后将其用地及产权无偿移交给区教育行政部门。

全国各地的土地限制条件

不止武汉,在今年7月,许多一线、二线的热点城市同样纷纷开闸放地:630日,北京挂牌6宗地;74-6日,上海推出10宗地;75日,福州集中挂牌11宗地块……在一大波土地盛宴席卷而来的同时,越来越多的竞拍限制浮出水面。

例如,北京新挂牌的东城区永外大街地块,就要求未来商品住房销售均价不超8.91万元/平方米,最高单价不超过9.35万元/平方米;北京大兴区黄村镇地块也要求未来商品住房销售均价不超5.50万元/平方米,最高不超5.78万元/平方米。

广州南沙、增城出让的9宗地块中,有7宗采用“竞价+竞配建+竞自持+摇号”方式。而广州市区橡胶新村地块由于其稀缺性,预计将引来大量开发商围剿,因此出让要求尤为苛刻,将采用“最高限制地价+竞配建+竞自持+摇号”出让模式。

还有深圳、杭州、天津、济南、佛山等重点二线城市及周边城市,在出让宅地时也开始相继设定最高限价及竞报自持面积,提高开发商的竞拍门槛。

诸多限制条件为哪般

一般来说,更高的地价背后站着更高的房价。武汉去年推出15块地,每一块地的竞拍都带动周边房价暴涨,以青山滨江商务区为例,在中冶置业以总价22.054亿拿下地块后,它的溢价直接高达130.84%。因此,遏制地价对于调控房价来说,是有一定的积极作用的。

那么,房价会不会因此停涨呢?

360中房网认为,房子作为商品,它的价值主要由市场供需关系来决定的。在当下的武汉楼市,新房供小于求,优质地块稀缺,提高宗地竞拍门槛对于房价的影响并不显著。但是,这一标准的调整对于开发商来说,却是划下一道切切实实的“分水岭”——

土地资源将进一步向大型房企倾斜,中而小型开发商则不得不面对转型或合并的选择。

2017上半年,各大房企都交出了自己的“成绩单”。其中,万科、保利、新世界、金地这些主流房企一路领跑,中小型房企则在加速发力,通过寻求战略合作等方式扭转资金的不足。比如去年11月,武汉地产集团与建设银行举行战略合作签约仪式,双方将在资本融合等多方面展开合作。今年2月,地产集团底价竞得P(2017)020号后湖益村地块。

显然,土地竞拍的门槛设置加速了中小型房企的转型,迫使他们增强自己的实力,或者干脆退出“下半场”的竞逐。照此发展下去,房地产行业的集中度将进一步上升,这对于整个城市的长期规划来说,无疑是一件好事。

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